Geldwäsche bei Immobilien

Die Immobilienbranche in Deutschland gilt als besonders anfällig für Geldwäsche.

Der deutsche Immobilienmarkt ist nicht nur aufgrund seiner Größe und seiner geographischen Lage besonders attraktiv für Geldwäscheaktivitäten. Hochvolumige Transaktionen, Wertstabilität von Immobilien und der seit Jahren anhaltende Immobilienboom tragen maßgeblich dazu bei.

Der Immobiliensektor ist von der Teilnahme unterschiedlicher Akteure im In- und Ausland sowie der Nutzung verschachtelter Gesellschaftsstrukturen geprägt.

Folglich ist die Einhaltung der zu erfüllenden Auflagen für verpflichte Immobilienmakler oftmals sehr herausfordernd.

Geldwäscheprävention bei Immobilienmaklern

Die nationale Risikoanalyse Deutschland bewertet die Immobilienbranche aufgrund der hohen transferierten Summen in Verbindung mit starker Bargeldintensität als besonders attraktiv für Geldwäscher. Immobilien stellen mit einem Bruttoanlagevermögen von knapp 14 Billionen Euro (ca. 80% des gesamten Anlagevermögens) die mit Abstand größte, sprich beliebteste, Anlagenform in Deutschland dar.

Die Verdachtsmeldestelle für Finanztransaktionsuntersuchungen – die FIU (Financial Intelligence Unit) – spricht in diesem Zusammenhang in ihrem Jahresbericht von einer extremen Anfälligkeit der Branche gegenüber geldwäscherechtlichen Missbrauchsversuchen. Ferner kommt die Studie „Geldwäsche bei Immobilien in Deutschland“ des Transparency International Deutschland e.V. aus Dezember 2018 zu dem Schluss, dass die bestehenden Aufsichts- und Strafverfolgungsstrukturen stark ausbaubedürftig sind: Allein für das Jahr 2017 wurde das Geldwäschevolumen im deutschen Nichtfinanzsektor auf 30 Milliarden Euro geschätzt, wobei davon ca. 2 Mrd. Euro auf den Immobiliensektor entfielen. Die in Studien und Medienbeiträgen formulierten Expertenmeinungen gehen für den deutschen Immobilienmarkt durchweg von einem mittleren bis hohen Geldwäscherisiko aus.

Der entstandene öffentliche und politische Druck hat zwangsläufig ein gesteigertes Augenmerk der Aufsichts- und Strafverfolgungsbehörden auf die Akteure des Immobilienmarktes bewirkt. Folglich kann mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass die Aufsichtsbehörden ihre Kontrollen weiter intensivieren werden.

Welche Immobilienmakler sind vom Geldwäschegesetz betroffen?

Immobilienmakler werden im Geldwäschegesetz (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG) explizit als Verpflichtete aufgeführt. Gem. § 1 Abs. 11 GwG ist Immobilienmakler, wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt.

Beachtenswert ist in diesem Zusammenhang, dass mit der Novellierung des Geldwäschegesetzes 2020 auch sogenannte Miet- und Pachtmakler zu den Regelungsadressaten gehören.

Dabei ist es unerheblich, in wessen Namen oder Rechnung ein Immobilienmakler aktiv wird.

Erfasst werden im genannten Tätigkeitsbereich demzufolge:

• natürliche Personen,
• juristische Personen und
• rechtsfähige Personengesellschaften

Folgenden Akteure des Immobiliensektors sind unmittelbar betroffen:

• Unabhängige Maklerbüros
• Einzelmakler
• Immobilienversteigerer
• Maklerbüros im Franchisesystem
• Bauträger, Immobilienentwickler
• Immobilienfonds (offen, geschlossen)
• Privatpersonen, die gewerblich mit Immobilien handeln

Daraus ergeben sich für oben aufgeführte Akteure der Immobilienbranche eine Reihe geldwäscherechtlicher Pflichten.

Der Prozess der Geldwäsche im Immobiliensektor

Die Geldwäsche ist keine einzelne, klar abgrenzbare Handlung, sondern vielmehr ein Prozess. Dieser Prozess lässt sich in drei Phasen einteilen: Placement (Einbringung), Layering (Verschleierung), Integration. Die Phasen der Geldwäsche sind fließend.

Beim Geldwäscheprozess im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen verdient insbesondere die dritte Phase – die Integration – besondere Aufmerksamkeit: Die Integration illegal erwirtschafteten Geldes wird bei Erwerb von Immobilien vollzogen.

Insbesondere in dieser Phase kann sich die Erfüllung der gesetzlichen Sorgfaltspflichten, vor allem die gesetzeskonforme Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten, für Immobilienmakler als äußerst schwierig erweisen.

Die Gründe liegen in den mannigfaltigen rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten für juristische Personen, den Erwerbsprozess einer Immobilie zu gestalten. Durch Nutzung undurchsichtiger Unternehmensstrukturen, Investmentfirmen oder Offshore-Unternehmen kann die Feststellung und Überprüfung des wirtschaftlich Berechtigten zur Mammutaufgabe für geldwäscherechtlich verpflichtete Immobilienmakler werden.

Aufgrund dieser branchenspezifischen Risiken gewinnt die sorgfältige und korrekte Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen an nicht zu unterschätzender Bedeutung.

Welche Strafen drohen Immobilienmaklern bei Verstößen gegen das Geldwäschegesetz (GwG)?

Die Strafen bei Verstößen gegen die Auflagen des Geldwäschegesetzes sind empfindlich. Dies betrifft sowohl ordnungsrechtliche als auch strafrechtliche Sanktionen.

Für Verletzungen des Geldwäschegesetzes, die nicht einmal eines unmittelbaren Bezugs zu einer Geldwäschestraftat bedürfen, können bei leichtfertigen oder vorsätzlichen Verstößen Bußgelder, je Einzelfall, von bis zu 100.000 Euro verhängt werden.

Je nach Schwere des Verstoßes kann die Höhe des Bußgeldes sogar bis zu 5 Millionen Euro oder bis zu 10 Prozent des Vorjahresumsatzes betragen. Im Extremfall (bei fortgesetzten, nachhaltigen Verstößen) droht Ihnen als Immobilienmakler sogar eine Untersagung der Berufs- bzw. Geschäftsausübung.

Zu alledem sind auch strafrechtliche Konsequenzen möglich.

§ 261 des Strafgesetzbuches (StGB) sieht Freiheitsstrafen von drei Monaten bis zu fünf Jahren für Verpflichtete des GwG bei Begehung von Geldwäsche vor. In schweren Fällen kann das Strafmaß sogar höher ausfallen (§ 261 Abs. 4 StGB).

Pflichten gem. Geldwäschegesetz für Immobilienmakler

Geldwäscheprävention für Immobilienmakler basiert im Wesentlichen auf 3 Säulen:

• Risikomanagement
• Erfüllung gesetzlicher Sorgfaltspflichten
• Verdachtsmeldewesen

Die Verpflichtung von Immobilienmaklern zum Risikomanagement besteht:

• stets bei der Vermittlung von Kaufverträgen sowie
• schwellenwertabhängig bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen sind Immobilienmakler ab einem Betrag von 10.000 Euro (Nettokaltmiete / Nettokaltpacht)

Das Risikomanagement umfasst die Erstellung einer Risikoanalyse und der sich daraus ableitenden Sicherungsmaßnahmen wie beispielsweise:

• Erarbeitung, Durchsetzung und Kontrolle von internen Richtlinien zur Geldwäscheprävention
• Regelmäßige Schulung und Überprüfung der Mitarbeiter
• Dokumentations- und Nachweispflichten für 5 Jahre
• Etablierung eines Whistleblowing / Hinweisgeber-Systems

Auch die Pflicht zur Erfüllung gesetzlicher Sorgfaltspflichten (§§ 10 – 15 GwG) knüpft an die Auslösetatbestände (Vermittlung von Miet-/Pachtverträgen ab 10.000 Euro oder die Vermittlung von Kaufverträgen von Immobilien) an.

Sorgfaltspflichten für Immobilienmakler im Überblick:

• Identifizierung des Vertragspartners sowie der ggf. auftretenden Person
• Dokumentation (Kopie oder digitale Erfassung eines gültigen Ausweisdokuments)
• Klärung der wirtschaftlich Berechtigten
• Abgleich mit PEP- und Sanktionslisten
• Aufbewahrung der Unterlagen für 5 Jahre

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